Per settimane, dopo aver raccolto l’intero incartamento circa la proposta progettuale, come Freebacoli abbiamo studiato ogni atto, redigendo una nostra proposta che, oltre che all’amministrazione comunale, portiamo all’attenzione della città.
Il “Project Financing” per la valorizzazione di “Cinque Lenze” che, come gli altri beni del Centro Ittico Campano, appartengono alla cittadinanza di Bacoli, per poter essere realmente di sviluppo per il nostro territorio deve essere modificato e/o integrato in accordo ai seguenti punti:
– Deve essere in linea con il piano di sviluppo del 1997, che fu la ragione per cui venne preferito il comune di Bacoli alla Regione Campania. Infatti il “Piano di Rilancio” è ancora valido nelle sue linee essenziali, ma va rivisto in funzione dell’evoluzione delle leggi e dell’attuale situazione economica italiana. In particolare si deve preferire lo schema del “Project Financing” a quello delle “Partecipate”, in quanto l’esperienza delle Società miste pubblico –privato si è rivelata in quasi tutti i casi fallimentare, e nel 2013 le perdite delle oltre 5000 partecipate italiane hanno superato i 2 miliardi di euro
– Il CIC deve essere sciolto e tutti i beni, non soltanto alcuni, portati a patrimonio comunale diretto (parte come beni demaniali, parte come beni indisponibili e parte come beni disponibili, secondo un ben deciso e dettagliato piano). Il CIC invece non deve essere spezzettato senza alcuna strategia, come invece sembra apparire dalla lettera D) delle proposte della Deliberazione di Giunta Comunale di Bacoli del 27/11/2013 n. 338 .
– È da annullare inoltre la suddetta deliberazione della Giunta Comunale n. 338 del 27/11/2013, perché, prima dell’eventuale acquisizione in toto di tutti i beni del CIC, non trova alcuna base o giustificazione giuridica , in quanto il CIC è strutturato in forma di Società per Azioni, e <<l’avocazione dell’azionista dell’ “istruttoria tecnica amministrativa ed economica della iniziativa”>> , attività squisitamente gestionale, e non di “indirizzo e di controllo” non è prevista tra le competenze dei soci o dell’Assemblea dei Soci (artt 2364 e 2365 c.c.) e quindi è in aperta violazione del Codice civile.. Non si può cioè, nella sostanza, agire come se i beni, o parte di essi (come detto ci opponiamo a qualsiasi frammentazione del Centro Ittico Campano, che costituisce un bene da valorizzare e conservare integro per la comunità di Bacoli) fossero stati acquisiti a Patrimonio Comunale mentre non lo sono ancora.
– Essendo Bacoli del tutto sprovvista di punti di aggregazione culturale, come cinema, teatro ecc., due dei 6 capannoni che costituiscono il complesso Cinque Lenze, devono essere dedicati a tali attività di Pubblico Interesse.
– Poiché la maggior emergenza attuale è il lavoro, soprattutto quello giovanile, anche nello schema del Project Financing, deve essere data priorità all’occupazione, come criterio di aggiudicazione. Il progetto per Cinque Lenze deve pertanto indicare chiaramente quale sarà il riflesso occupazionale dell’investimento.
– La gestione deve essere diretta da parte del concessionario e non data in sub concessione o in locazione a terzi. Questo per la maggior sicurezza che quanto proposto venga poi realmente realizzato. Pertanto il Project Financing per Cinque Lenze deve escludere, cosa che invece attualmente permette, la sub concessione o sublocazione.
– Inoltre bisogna inserire nella gara di appalto norme che favoriscano la gestione da parte di un soggetto aggiudicatario che sia in grado di contribuire realmente allo sviluppo economico-turistico della nostra città. In concreto cioè, si devono preferire società che già abbiano consolidata esperienza nella gestione, possibilmente internazionale, di complessi turistici. Società che non abbiano invece alcuna esperienza, vanno scartate. Lo scopo deve, si ribadisce,essere la promozione del territorio, inquadrata in un ben preciso piano di rilancio del CIC. A tal scopo, il Proponente, Ditta Ugo di Paolo Costruzioni” deve fornire dettagliata relazione della propria esperienza pregressa nel settore della gestione di complessi turistici. Deve inoltre fornire, per la necessaria trasparenza, numeri di telefone, fax, emai
– La durata della concessione e altre eventuali contropartite devono essere proporzionali alla capacità del concessionario a gestire con efficienza ed efficacia il compendio avuto in concessione.
– Trattandosi di beni pubblici, l’Amministrazione ha il dovere di agire sempre con la massima trasparenza. A tal fine, la “Ugo Di Paolo Costruzioni” deve fornire all’Amministrazione di Bacoli certificato con l’elenco dei suoi azionisti, i cui nomi, con la formula del Trust, sono invece stati sottratti alla pubblica conoscenza. Deve inoltre fornire, per la necessaria trasparenza, numeri di telefono, fax, ed elenco di tutta l’attività, in qualsiasi settore, finora svolta. Dalla visure presso la Camera di Commercio di Napoli risulta infatti che la suddetta Ditta era fino agli inizi del 2013 una S.r.l. con capitale di 10.00,00 euro che in data 1/7/2013 si trasforma in S.pA. con capitale di 2.000.000,00 euro con attività prevalente, come da Codice Ateco 68.1 “Compravendita di beni immobili effettuata su beni propri”, con un totale di 6 dipendenti nel primo trimestre 2013 e di uno nel terzo. In pari data, cioè 1/7/2013, Ugo Di Paolo cessa di essere azionista unico e le azioni vengono conferite alla MPO&Partners Professional Trustee S.p.A. di Milano, che riceve il compito di amministrarle in favore di ignoti beneficiari.
– Dalla proposta deve apparire evidente, non trattandosi di Opera Pubblica, la “Pubblica Utilità” del Progetto, così come prescritto dall’art. 153 D.lgs 12/4/2016 n. 163 e ss. mm .ii, per poterlo poi inserire nel Piano Triennale delle Opere
– Nella Bozza di Convenzione vanno corretti i seguenti punti:
o Come precedentemente detto, la gestione deve essere diretta da parte del concessionario; è impensabile cioè che la maggior parte dei beni vengano dati in locazione dal concessionario a terzi, senza che il CIC o il Comune di Bacoli abbiano diritto di controllo e senza che peraltro siano dettagliatamente ben dettagliate le unità lavorative necessarie. L’operazione deve essere, lo ripetiamo, opportunità di sviluppo, non speculazione.
o Come rileva anche dalla lettera dell’Amministratore Unico del Centro Ittico Campano al Comune di Bacoli, datata 22 luglio 2013, e corredata di Perizia Asseverata a firma degli Ingg. Aniello Artiaco e Davide Cuccurullo, si potrebbero infatti attualmente ricavare dal fitto del complesso in oggetto, immediatamente 88.776 euro/anno, citiamo le parole testuali, “senza compromettere la futura riqualificazione dell’area, stabilendo modalità e criteri di utilizzo dei capannoni che ne consentano l’immediato recupero. ……… [omissis] … Si tratterebbe di una soluzione ‘ponte’, imposta dalla drammatica situazione finanziaria della Società, non dissimile dalla ‘messa a reddito’ di beni abusivi in attesa di condono, imposta dalla necessità di valorizzare beni riconducibile alla collettività sottraendoli all’incuria e alla speculazione privata”.
Anche da tale lettera appare quindi evidente, visto che al momento quella della Ugo Di Paolo Costruzioni è l’unica proposta, che l’Amministratore Unico del CIC la bolli, nei termini in cui è stato proposto questo Project Financing, e che pertanto va emendato, come “Speculazione Privata”.
o Vanno rivisti i termini della convenzione perché concordiamo con quanto affermato dal Dr. Oriani nella predetta lettera, “lo schema di convenzione proposto appare squilibrato nell’accordare vantaggi alla Costituenda Società [n.d.r.: cioè al Concessionario], e nel porre a carico del CIC una serie di oneri e di rischi legati alla fattibilità della iniziativa a fronte di impedimenti che notoriamente caratterizzano il territorio.” In particolare, pertanto, vanno chiariti alcuni punti di detta bozza ed altri modificati come di seguito specificato.
o Specificare il Canone, di cui si parla nella succitata delibera di Giunta, ma non in detta bozza
o Il Canone deve essere incrementato, tenendo presente che nella prima gara per la concessione di Cinque Lenza, svoltasi qualche anno fa e che fu poi annullata, sembra che le offerte si aggirassero intorno ai 250.000 euro.
o L’oggetto della convenzione, deve essere tutto il Complesso Cinque Lenze e pertanto, nella Bozza di Convenzione, devono essere riportati tutti gli interventi da effettuare e tutte le attività da svolgere con elenco esatto di tutto il personale da impiegare per ciascuna attività e cioè:
Attività di Resort
Attività di Ristorazione
Attività di Bar
Attività di Centro Benessere
Attività di Centro Congressi
Attività di Parcheggio e Gestione Aree Comuni
o Eliminare la frase di cui all’art. 5 comma 2. a) [pag.7 della bozza di Convenzione]: “con esplicita esclusione di ogni e qualsivoglia tributo locale a qualsiasi titolo gravante sull’immobile, anche se introdotto successivamente alla firma della presente convenzione, quali, a puro titolo esemplificativo e non esaustivo Imu, Tarsu, etc., che, quindi, sono non dovuti dal Concessionario”. Infatti, tali agevolazioni sono di importo simile, se non addirittura superiore, al canone (che in ogni caso va incrementato) di 80.000 euro previsto nella Deliberazione di Giunta Comunale del 27/11/2013 n. 338.
o Va eliminata la frase di cui all’art. 5 comma 3. [pag. 8 della bozza di convenzione]: [n.d.r.: in caso di insufficiente rendimento della gestione dell’opera, il Concessionario avrà] salva la facoltà di richiedere all’Amministrazione l’attivazione del procedimento di cui all’art. 143 comma 8 del D.lgs n. 163/2006 e s.m.i. per l’eventuale rideterminazione delle condizioni di equilibrio economico-finanziario della concessione, sempre che ne ricorrano le condizioni.” Infatti tale clausola, seppur possibile per le attuali leggi, risulterebbe eccessivamente gravosa e pericolosa per la collettività, in quanto con essa si può da un lato diminuire il canone e dall’altro allungare sine die i termini della Concessione, sottraendo di fatto per un periodo anche estremamente lungo, ed indeterminato, il godimento di questi beni pubblici ai cittadini Bacolesi. Ciò, che già per quanto su espresso, risulta improponibile, diventa assolutamente intollerabile in una convenzione in uno schema di Project Financing, che va rivisto secondo le nostre osservazioni, ma in cui il Proponente avrebbe voluto gestire direttamente soltanto una minima parte dei beni, cioè il parcheggio e le altre aree comuni, economicamente finanziariamente assolutamente marginali, mentre la gran parte dei beni, cioè i sei capannoni e gli altri fabbricati, come vedremo meglio in seguito, avrebbero dovuto essere “fittati” a terzi, senza presentazione di alcun piano economico-finanziario.
o Esaminare, alla luce di un piano economico finanziario serio, che includa tutti i beni del Complesso Cinque Lenze, se ci sia la possibilità di accorciare la durata della concessione dai 30 anni, come previsto nell’art. 6 [pag. 9] della Bozza di Convenzione, dai 30 a 20 o 25 anni, per non sottrarre troppo a lungo beni pubblici all’utilizzo da parte della cittadinanza
o Eliminare in toto la frase di cui alla lettera 1.i) dell’Art.7 della Bozza di Convenzione [pag. 11]: consentire al Concessionario una remunerativa esecuzione della concessione nonché il mantenimento dell’equilibrio economico-finanziario del progetto: A tal fina l’Amministrazione Comunale s’impegna ad adottare una politica amministrativa, in tema di traffico veicolare e sosta, tale da favorire l’utilizzo, da parte dei cittadini, della struttura di parcheggio di cui alla presente convenzione, e di conseguenza ad adottare tutte le misure ritenute idonee al perseguimento dell’obbiettivo;”. Infatti, sia da una parte il Comune non può essere in grado di “consentire una remunerativa esecuzione della concessione” perché questa dipende essenzialmente dalle capacità imprenditoriali del Concessionario, che è il gestore dei beni, sia perché, adottando politiche che favoriscano un parcheggio invece che un altro, si violano le norme sulla concorrenza. Parimenti, per quanto detto, al successivo punto 1.j) se il Concessionario avrà possibilità di collocare “idonea segnaletica, sia a messaggio fisso che variabile, nei punti nodali della viabilità urbana”, tale opportunità dovrà essere data, con identico trattamento, a chiunque ne faccia richiesta.
o Eliminare, per quanto in precedenza illustrato, tutto il punto 2. Del suddetto art.7.
o Deve essere eliminato il punto 5 dell’art. 7 [pag. 14]: “Il Concedente si impegna a consentire al Concessionario di costituire garanzie reali sulle opere realizzate la cui gestione economica e funzionale è di sua competenza nel rispetto dei limiti della durata della concessione e dei vincoli di destinazione delle opere,” in quanto troppo rischioso sia per le migliorie ai Complesso Cinque Lenze che il Concessionario deve realizzare ma che poi, al termine della concessione devono diventare pubblici, sia per la salvaguardia stessa dei beni del Complesso, nello stato in cui si trovano attualmente.
o Devono essere esplicitati in maniera più chiara i successivi punti 7. ed 8., perché così come formulati, potrebbero arrecare pregiudizio ai beni in oggetto.
o Chiarire le “Opere scultoree” di cui al punto 10 del suddetto art. 7, di chi sono, quanto costano e chi le pagherà, in quanto dalla formulazione di detto punto sembrerebbe che siano a carico dell’Amministrazione, cioè dei cittadini di Bacoli.
– Il PEA, Piano economico e Fianziario Asseverato presentato deve essere così corretto e/o integrato:
o Nello “Stato Patrimoniale Previsionale” per tutti i 30 anni di concessione, le varie voci Immobilizzazioni, crediti ecc. devono essere tutte, nessuna esclusa, dettagliatamente illustrate da una “nota integrativa”, che le renda accessibili e trasparenti. Lo stesso dicasi per il Conto Economico, che inoltre va integrato, mancando il foglio relativo al primo decennio.
o Il Piano economico finanziario, e quindi “Stato Patrimoniale” e “Conto economico” “Previsionali” devono essere per tutti i beni oggetto di concessione, non per una frazione minima, cioè il parcheggio e la gestione delle aree comuni. Come può un Comune infatti semplicemente ipotizzare concedere in “Project Financing” dei Beni Pubblici, senza neppur lontanamente avere idea di quale sarà il ritorno economico ed i flussi finanziari? Sarebbe un’esposizione alla cieca, a danno dei cittadini.
o Anche se, come detto, manca il primo foglio 1-10 anni, del Conto economico Previsionale, dalle cifre esposte dall’undicesimo anno in poi, che si incrementano al ritmo del 3% annuo, si desume che all’anno 1, per le operazioni di parcheggio e manutenzione degli spazi comuni, sono previsti circa 144- 115.000 euro, cioè l’equivalente di massimo tre persone per parcheggio e manutenzione, corrispondente a circa 3 operatori a tempo pieno. Tale cifra appare realmente molto bassa, e l’impiego di sole tre unità lavorative, appare in forte contrasto con l’incremento dell’occupazione e lo sviluppo del territorio che dovrebbe essere garantito da una operazione del genere.
o In tutti i documenti infatti, ripetiamo, tranne che per la suddetta gestione del parcheggio e degli spazi comuni, manca la pur minima indicazione dei riflessi occupazionali e dell’attrattività turistica dell’operazione, in forte contrasto con le pretese, ma non dimostrate,neppur lontanamente, e nemmeno illustrate, ipotesi di pubblica utilità.
– Nella Relazione Tecnica e Illustrativa, vanno modificati e/o integrati i seguenti punti:
o Vanno aumentati i posti letto dai previsti 23, almeno raddoppiandoli e riducendo le aree a Ristorante e a Bar. Bacoli, infatti, è carente, come tutto il territorio Flegreo, di posti letto, mentre c’è abbondanza di Bar e ristoranti. Bisogna inoltre iniziare a programmare ed incentivare un turismo più stanziale e meno pendolare, concentrato essenzialmente nei weekend e nei mesi estivi, valorizzando i tesori non solo naturali, ma anche storico-archeologici, di cui Bacoli è ricchissima. In questa ottica, tutto il Centro Ittico Campano per cui, ripetiamo, è necessario un piano complessivo, partendo da quello del 1997, elaborato in questa ottica, deve essere vero volano di valorizzazione, per compiere il salto di qualità necessario e garantire un forte allungamento della stagione turistica, obbiettivo raggiungibilissimo, se si ha la necessaria volontà politica.
o È necessario, inoltre, che, come detto in precedenza, essendo il Complesso Cinque Lenze un Bene Pubblico, parte di esso venga immediatamente reso usufruibile come punto di aggregazione, con sala cinema, teatro, conferenze, etc., immediatamente alla popolazione.
Freebacoli