Tema spinoso dei prossimi giorni sarà costituito dalle problematiche legate alle locazioni, in particolare le c.d. locazioni commerciali, in quanto molti soggetti si troveranno nella condizione di dover corrispondere il canone locatizio nonostante la chiusura forzata dell’attività.
Il Governo per mitigare i danni derivanti dall’adozione delle misure restrittive ha disposto, all’art. 65 del D.L. “Cura Italia”, un credito di imposta pari al 60% del canone di locazione relativo al mese di Marzo e per i soli locali classificati con categoria catastale C1, indipendentemente dalle dimensioni degli stessi. Risultano escluse dall’agevolazione tutte le altre categorie catastali.
Il credito d’imposta non si applica alle attività che in base al DPCM dell’ 11 marzo 2020, hanno continuato la loro attività. In altre parole, si potrà usufruire del credito di imposta solo nel caso in cui il soggetto abbia sospeso ogni attività a far data dall’11. Se, invece, avrà continuato la propria attività, limitatamente alla sola parte consentita, non potrà usufruire della detta agevolazione.
Sotto l’aspetto soggettivo possono usufruire del credito d’imposta solo i soggetti che esercitano un’attività di impresa. Sono esclusi tutti gli altri soggetti.
Il credito è utilizzabile dalla data dello scorso 25 Marzo solo in compensazione, ai sensi dell’art. 17 del D.Lgs. 241/1997, e direttamente nel modello F24 indicando nella sezione erario il codice tributo “6914”.
Per la fruizione del credito sarebbe opportuno, per quanto possibile, effettuare il pagamento del canone mediante sistemi tracciati.
L’Agenzia delle Entrate con propria interpretazione nella circolare n° 8/E del 2020, ha affermato che in coerenza con la finalità il predetto credito maturerà a seguito dell’avvenuto pagamento del canone medesimo.
Circa i risvolti contrattuali dei rapporti locatizi in essere nulla è stato previsto e disciplinato e, pertanto, laddove nulla sia stato disciplinato contrattualmente, sono da corrispondersi. Una domanda, tuttavia, viene frequentemente posta: Quali sono le strade legalmente percorribili?
Vari i tentativi di risoluzione della problematica, ma analizzeranno esclusivamente e sinteticamente solo quelle soluzioni che prevedono il pieno accordo tra locatore e conduttore. In particolare:
- Le parti potranno prevedere una sospensione dei canoni di locazione legata all’emergenza sanitaria ed al provvedimento di sospensione.
In tal caso il conduttore dovrà richiedere mediante comunicazione scritta da inviare via pec o raccomandata A/R, la sospensione dei canoni di locazione al locatore che ne darà riscontro per iscritto.
Non è fatto obbligo di registrazione di tale accordo. In tal caso, secondo la circolare AdE n. 8/E del 2020, il credito di imposta sarebbe fruibile all’atto del pagamento del canone di locazione. Un inciso sugli aspetti fiscali riscontrabili dal lato del locatore soggetto privato: ai sensi dell’art. 26 del T.U.I.R. il locatore ne dovrà tenerne conto ai fini del reddito e del versamento delle imposte.
- Le parti potranno prevedere una riduzione del canone pattuito.
In tal caso il conduttore dovrà richiedere una riduzione del canone annuo di locazione al locatore in virtù delle circostanze di forza maggiore. All’atto di accettazione da parte del locatore si redigerà un accordo che prevedrà tale modifica e sarà sottoscritto da entrambe le parti, utilizzando ovviamente i canali telematici o epistolari. Anche in questo caso non sussiste l’obbligo di registrazione, ma è consigliabile procedere per dare un maggior peso probatorio in eventuali contenziosi tra le parti e dare prova all’Agenzia delle Entrate che il minor canone dichiarato ai fini reddituali non è dovuto ad errori o omissioni.
La mancata registrazione non comporta nullità della clausola. La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. Nulla deve essere, dunque, pagato. Per la registrazione si potrà procedere all’invio dell’accordo via pec all’agenzia dove era stato registrato il contratto e non appena sarà possibile si consegnerà l’originale all’ufficio. La riduzione del canone di locazione, comporterà, naturalmente, una riduzione del credito di imposta riconosciuto.
- È possibile, infine, che il conduttore richieda al locatore la riduzione del deposito cauzionale con la relativa modifica della clausola del contratto, per ottenerne una restituzione totale o parziale dello stesso.
Con la restituzione del deposito si potrebbe ottenere così la liquidità per affrontare il pagamento del canone del mese di Marzo e/o di più mesi. In linea di massima non si potrà procedere alla compensazione dei canoni correnti con quelli a deposito in quanto è vietata la compensazione tra essi.
Tale richiesta deve essere presentata per iscritto al locatore o per via pec o mediante raccomandata A/R. All’accettazione si stipulerà un accordo di modificazione della clausola relativa al deposito cauzionale.
Il locatore, a questo punto, provvederà alla restituzione mediante sistemi tracciati della parte di deposito cauzionale ridotto. Il conduttore provvederà, al pagamento del canone corrente mediante un sistema tracciato (es. bonifico bancario).
Stesso ragionamento fatto per la modifica del canone di locazione, si può fare per la modifica di questa clausola, con la sola differenza che in questo caso all’atto della registrazione andrà versata l’imposta di registro nella misura fissa di 67 euro e il bollo virtuale di euro 16 per ogni copia. In questo caso il credito di imposta sarebbe riconosciuto.
Si segnala, infine, che la Regione Campania ha recentemente annunciato uno stanziamento in favore delle locazioni ad uso abitativo.
Dott. Pasquale Ristorato
(Commercialista in Napoli Nord e Componente Consiglio direttivo ANC Napoli Nord)
